底辺手取り21万円が節約のため株はじめた。

197○年生まれ独身、底辺手取り21万円が節約のため株はじめました。 2013年前半に株取引開始。総資産1200万円 内訳 株800万円 投信(インデックスファンド)170万円 預貯金200万 年間配当金16万円(税引後) 株主優待約20社   株での確定益と含み益は約300万円  基本買ったらずっとホールド インデックス投資に目覚める、やっと今年から積立スタート。節約しつつ資金を捻出。株主優待で食費節約。

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お盆休み突入ってことで、なるべくブログを更新しようと思っています。

休みなので普段より時間ある人が多いと思っていて、訪問してくれる人が多くなるかもなんて薄っすら期待していますので。
とはいえ明日から帰省予定なのでブログ更新はちょっと厳しいかな。


今回は自分が借りているアパートの家賃からアパートがもし売りに出されたとした場合の不動産価格を出してみたいと思います。

これの計算式がわかると売りに出されている分譲マンションの値段からそのマンションが賃貸になったとした場合の家賃なんかが出せます。

そんな物知ってどうするの?って感じですよね。
でも知っていれば賃貸物件と売りに出されている物件と比較することができるので、なにがしかの目安にはなると思います。

私は株取引とインデックスファンドで資産運用する前に周りの人から
「貯金あるならマンション買っちゃった方がいいよ、ゆくゆくは自分のものになるんだから。」
「家賃なんて払ってたらもったいない、いくら払ったって自分のものにならないんだよ。」

など言われて、そんなに部屋数が多くなくて(1LDKや2LDK)お買い得なマンションっていくらぐらいするか、どんなものがあるか3年前くらいにちょっと調べたことがありました。

確か1500万円ぐらい出せば今のアパートよりちょっと広いマンション、築年数は結構古め、駅からちょっと遠い。
駅から近くなるとコンクリではなくて軽量鉄骨(要は壁が薄くて隣の音が聞こえる)など微妙な物件がぽつぽつ出てきました。

賃貸物件の相場はなんとなくわかっていたので、それと比べられれば多少お得か損かわかるなと思ってました。

今はもう貯金は日本株とインデックスファンドで運用しているのでマンションを買うことは考えていませんけどね。


いつものことですが素人が本を片手に書いていることですので参考程度に見てください。


この本に出し方は載っています。





私の手元にあるのは2002年の古いバージョン。
去年2015年バージョンが出てるようですね。


不動産の収益率=年間賃料÷不動産価格

不動産の収益率が5%なら、時価3000万円のマンションの理論上の適正賃料は年150万円(3000万円×5%)=月額12万5000円、時価5000万円のマンションは年250万円(5000万円×5%)=月額20万円になります。
このように収益率をベースにすれば時価の異なる不動産の賃料を簡単に比較することができます。

引用元 お金持ちになれる黄金の羽の拾い方


収益率がキーポイントですが、検索してみました、不動産の平均収益率。
利回りとも言いますが5〜7%ぐらいみたいです。
平均収益率が10数%なんてサイトもありましたが今回はざっくりでいいんです、素人ですから。

続きます。

同様の方法は不動産を購入する場合にも使えます。
購入を検討している不動産の賃料相場がわかれば、そこから適正価格を(理論価格)を逆算できるからです。
不動産の収益率を同じ5%だとすれば、年間賃料150万円の物件の適正価格は3000万円(150万円÷5%)。

不動産の理論価格=賃料÷期待収益率

引用元 お金持ちになれる黄金の羽の拾い方
これこれ、今住んでる賃貸アパートの価格出しちゃいますよ。

今のアパートの家賃は月53000円なので年間63万6000円。
63万6000円÷5%=1272万円

去年に家賃の値下げ交渉などする前は月6万円だったのでそうすると1440万円。

(参照 家賃値下げ交渉で家賃が5000円下がった話

おお、何とも納得できる価格が出てきました。
うちのアパートよりちょっとランクが上のアパートやマンションが当時1500万円ぐらいでいくつか売りに出されてましたからね。
今もそれぐらいで売られていると思います。

今の住んでるアパートを1300万円ほどで買うかと言われたら買いません。

地震など天災でおじゃんになってしまうリスク。
貯金0になって株とインデックスファンド売って資産運用ができなくなってしまうこと。
やむを得ない事情で引っ越ししなくてはならなくなったときすぐ売れるのかという流動性リスクというんでしょうか。
年数がたつにつれて価値が下がること。
修繕積立費の発生、固定資産税もか。

卵は一つのかごに盛るなということで怖いですよ、全財産を不動産にあてるというのは。

これがもし家族がいて子供がいてなんてなるとまた違ってくるんでしょうけどね。
またはお金持ってる人は全然買っていいと思いますけどね、もっと快適な高級マンションを。

薄給の私はフットワークの軽い賃貸でいきます。

収益率(利回り)5%ってことは20年で元が取れてそれ以降は利益になるということですよね単純に考えて。
アパートは20年で建て替え検討で、マンションは大規模修繕でごっそり持ってかれちゃうんでしょうかね。


私のように賃貸の方は家賃からおよその不動産価格が出せます。
分譲マンション持ってる方は賃貸にしたときのおよその家賃がわかりますのでやってみたら面白いですよ。
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